Eindelijk, vakantie. Tijd voor hotels, all-ins en rode toeristenbussen? Think again. Vandaag willen we in een woonwijk verblijven, eten en feesten met de locals en zelfs letterlijk in hun bed slapen. Ook redactrice Selma schrijft haar artikels liefst vanuit een hippe koffiebar in Berlijn, terwijl ze in een spotgoedkope Airbnb verblijft die eigenlijk toebehoort aan een onderbetaalde kunstenaar. In deze reeks onderzoekt ze samen met fotografe Sarah Van Looy hoe ons verlangen naar authenticiteit de reis van de een en het thuis van de ander verandert.
Is Airbnb een supersympathieke startup of een invasief miljoenenbedrijf dat de authenticiteit die het aan reizigers belooft, juist kapotmaakt? In een vorig artikel nam ik mijn voorliefde – die ik met heel wat mensen deel – om te reizen via de deeleconomie onder de loep.
In het hippe Berlijnse district Neukölln documenteerden fotografe Sarah Van Looy en ik hoe grote groepen mensen die leuke slenterreisjes ondernemen de woonwijken waar ze te gast zijn, veranderen. Veel tijdelijke bewoning zorgt ervoor dat de sociale cohesie afneemt. De interieurs van appartementen en koffiebars worden steeds uniformer omdat ze worden afgestemd op de smaak van typische Airbnb-reizigers. Terwijl veel locals last hebben van het nieuwe toerisme in de vorm van geluidsoverlast en rondslingerend afval, profiteert een selecte groep.
Plattegrond met alle hipsterhotspots van Neukölln.
Rondleiding via Skype
Mijn liefde voor Airbnb begint langzaam te bekoelen, maar kun je het mensen kwalijk nemen dat ze (ver)huren via Airbnb? Persoonlijk kan ik me niet meer voorstellen dat ik €75 per nacht ga neertellen voor een hotel in een toeristenbuurt, met een stoffig roze tapijt en waar ik geen eigen maaltijden kan bereiden. Dan liever voor €35 een appartement dat eruitziet als het mijne, alleen wat hipper, in een buurt waar ik locals tegenkom in hun favoriete koffiebar en waar ik zelf kan beslissen of ik uit eten ga. Geld speelt een rol; ik ben nu eenmaal freelancer en als mijn huisbaas niet onder mij woonde, stond mijn appartement ook op Airbnb. Bovenal vind ik het leuk dat ik door met Airbnb te reizen locals ontmoet.
“Hij maakt uitgebreide maaltijden die hij achterlaat voor zijn gasten, er staan verse bloemen en koekjes klaar.”
Dat vindt ook Adi (35, volledige naam bekend bij de redactie), die al jaren zijn appartement in Neukölln verhuurt via Airbnb. Hij biedt meteen aan om me een rondleiding door de buurt te geven met zijn hond, want hij ontvangt graag gasten, of dat nu journalisten of Airbnb-ers zijn. “Mijn ex-vriend begon een paar jaar geleden met Couchsurfing (platform waarbij je gratis je sofa ter beschikking stelt aan reizigers, nvdr). Ik vond het een vreemd idee om onbekenden in ons huis te laten, maar al snel ontdekte ik dat je zo de leukste mensen van over heel de wereld ontmoet. Toen mijn relatie op de klippen liep wilde ik ermee doorgaan, maar ik had ook inkomsten nodig nu ik de huur alleen moest betalen. Daarom begon ik met verhuur via Airbnb.”
Adi is geen doorsnee verhuurder. Hij verhuurt een paar keer per jaar als hij zelf op reis is en als hij niet aanwezig kan zijn om zijn Airbnb-ers te ontvangen, leidt hij hen via Skype rond in zijn appartement. Hij maakt uitgebreide maaltijden die hij achterlaat voor zijn gasten, er staan verse bloemen en koekjes klaar. Het leidt tot uitzinnige recensies op zijn Airbnb-profiel. Adi is enthousiast over het bedrijf: “Ik heb eigenlijk enkel positieve ervaringen met Airbnb. Een keer ging er iets mis met de sleuteloverdracht terwijl ik in het buitenland was. Toen kreeg ik een telefoontje van Airbnb omdat ze wilden weten of alles wel goed met me ging, want het was nog nooit voorgekomen dat ik een afspraak gemist had. Ze staan altijd voor me klaar en organiseren activiteiten voor verhuurders, maar ik durf daar niet meer heen te gaan, omdat ik eigenlijk illegaal verhuur.”
Een woonhuis is geen hotel
En daar wringt het schoentje. Want hoe gastvrij Adi ook is en hoe hard hij de inkomsten ook kan gebruiken; zijn huis is geen hotel. Hoewel de huurprijzen in Berlijn nog steeds relatief laag zijn, is de vraag naar huurappartementen in de lagere prijsklasse veel hoger dan het aanbod. Nieuwbouw is vaak gericht op de hogere prijsklasse en op verkoop in plaats van verhuur. Bovendien is het niet ongebruikelijk dat vastgoedspeculanten honderdduizenden euro’s winst maken gewoon door een gebouw in Berlijn op te kopen en enkele maanden in dezelfde staat weer te verkopen.
“Zo vind je in Berlijn gebruikers als “Martin” met 44 appartementen, of “Frank und Florian”, die er 39 hebben.”
Daarbovenop komt de populariteit van verhuursites zoals Airbnb. Aanvankelijk bedoeld voor particulieren die ongebruikte ruimte wilden delen, is de lucratieve verhuurbusiness nu ook door commerciële bedrijven ontdekt. Zo vind je in Berlijn gebruikers als “Martin” die 44 appartementen op de site aanbiedt, of “Frank und Florian”, die er 39 hebben. Zij onttrekken appartementen aan de huurmarkt en maken er hotelkamers van.
Op dit moment zijn er 3.461 Airbnb’s in mijn favoriete district Neukölln, waarvan 43% uit een volledig appartement of woning bestaat. Alleen al de straten Sonnenallee en Weserstraße herbergen meer dan 200 Airbnb’s. Een en ander heeft tot gevolg dat de huurprijzen in populaire districten zoals Neukölln en Kreuzberg de afgelopen tien jaar verdubbeld zijn. De kunstenaars en andere innovators die deze wijken hip maakten, worden nu door hoge huurprijzen verdreven en maken plaats voor koopkrachtige jonge stelletjes met baby’s in de bakfiets.
Simone: “We wonen in het zuiden van Berlijn en komen in het weekend vaak naar Tempelhof. Hier is veel ruimte, dat is ongewoon voor een stad. Je mag hier doen wat je wil, er hangt een rustig sfeertje en Neukölln is nog niet zo commercieel.”
Airbnb mag niet meer
Ook het stadsbestuur heeft ingezien dat Berlijn afstevent op een rampscenario zoals in Londen. De stad zet in op meer betaalbare huurwoningen en het aan banden leggen van vastgoedspeculanten, maar de pijlen worden ook op Airbnb gericht. De Senat heeft een Zweckentfremdungsverbot ingesteld, dat het illegaal maakt om meer dan 50% van je appartement te verhuren voor commerciële doelstellingen zonder vergunning (die moeilijk te verkrijgen is). Boetes lopen op tot €100.000.
“Airbnb draagt bij aan hogere huurprijzen, maar tegelijkertijd verhuren mensen omdat de huurprijzen zo hoog zijn.”
De regel treft zowel super users zoals “Martin” en “Frank und Florian”, als gelegenheidsverhuurders zoals Adi. Volgens Adi is het een vicieuze cirkel: Airbnb draagt bij aan hogere huurprijzen, maar tegelijkertijd vindt hij het logisch dat mensen willen bijverdienen door onderverhuur als de huurprijzen zo hoog zijn. Voorlopig zet hij zijn appartement niet meer online uit angst voor boetes.
€12.000 boete
Dat geldt ook voor kunstenaar Stephan (58, volledige naam bekend bij de redactie), die sinds 2015 een deel van zijn appartement verhuurt via Airbnb en onlangs een boete van €12.000 ontving. Voorstanders van de wet klagen dat er niet genoeg handhaving is. Dat klopt volgens Stephan. De reden dat hij toch een boete heeft gekregen, is volgens hem een artikel in de Tageszeitung waarin specifiek zijn appartement werd genoemd. Stephan: “Ik ben zo stom geweest om een paar vragen te beantwoorden van een journalist die mijn appartement op Airbnb vond. Diezelfde journalist heeft daarna een aantal buren gebeld, die bevestigden dat ik soms verhuur. In het artikel werd ik neergezet als een noodlijdende freelancer die stiekem rijk wordt via Airbnb, terwijl dat niet zo is.”
“Dankzij de inkomsten van verhuur hoefde ik geen uitkering aan te vragen. Hebben ze dat dan liever?”
Daarna volgde een brief met een boete van €12.000, die Stephan met een advocaat aanvecht, in de hoop dat een deel zal worden kwijtgescholden. Stephan: “Ik verhuur niet meer dan 50% van de oppervlakte van mijn appartement. Maar de handhavers zijn nooit komen kijken, ondanks dat ik hen heb uitgelegd dat het slechts om een deel van het appartement gaat. Ze zijn afgegaan op het artikel in de Tageszeitung en willen mij tot voorbeeld stellen. Ik heb contact opgenomen met Airbnb, maar het bedrijf laat telkens weten dat de verantwoordelijkheid bij verhuurders ligt. Ik vind het vooral jammer: commerciële verhuurders zouden aangepakt moeten worden, niet mensen zoals ik. Dankzij de inkomsten van verhuur hoefde ik geen uitkering aan te vragen. Hebben ze dat dan liever?”
Protest tegen de vastgoedspeculant die Friedelstrasse 54 opkocht.
Too big to fail
Stephan mag het dan niet eens zijn met de manier waarop hij beboet werd, feit is dat hij geen vergunning heeft om te verhuren. Dat geldt voor veel verhuurders in de stad: er zijn slechts 6.329 officieel geregistreerde vakantie-appartementen in de stad, en op het moment van schrijven waren er zo’n 12.000 appartementen beschikbaar op Airbnb. Elke populaire Airbnb-stad krijgt met hetzelfde probleem te maken. Doordat gebruikers zich met een paar clicks kunnen registreren en iets aanbieden wat ze al bezitten, kan Airbnb razendsnel terrein winnen. Het bedrijf houdt zich niet aan de regels, maar steden grijpen meestal pas in als het bedrijf niet meer weg te denken is.
“Bedrijven negeren de regels, verkrijgen in razend tempo een grote schare gebruikers en creëren op die manier legitimiteit.”
Koen Frenken, hoogleraar innovatie aan de Universiteit Utrecht, legt de methodiek van Airbnb uit in een artikel in De Groene Amsterdammer: “Normaal gesproken wordt een innovatie eerst wetenschappelijk onderzocht, dan vindt een normatieve publieke discussie plaats over de wenselijkheid ervan, dan komt de politiek met regulering, en daarna pas komt een innovatie op de markt. Bij de deeleconomie gaat het precies omgekeerd. Bedrijven negeren willens en wetens de regels, verkrijgen in razend tempo een grote schare gebruikers en creëren op die manier legitimiteit, voordat de overheid zich over de effecten van het fenomeen heeft kunnen buigen en regelgeving heeft kunnen opstellen. Als de geest eenmaal uit de fles is, gaat hij er niet graag meer in.”
Berlijn reageert nu door de verhuur van volledige appartementen te bestraffen. Doordat Airbnb geen gegevens deelt, lijkt dat de meest effectieve manier om super users eruit te halen, maar het raakt ook particulieren die verhuren terwijl ze op vakantie zijn. Bovendien hebben super users hun manieren om het te doen lijken alsof ze een kamer verhuren in een bewoond appartement, terwijl dat niet het geval is. Airbnb zelf gaat vrijuit en blijft winst maken. Is dat echt de beste oplossing?
Een nachtwinkel afgestemd op koopkrachtigere bewoners: hier vind je enkel biologische producten op houten rekken.
De sleutel ligt bij Airbnb
In plaats van het aantal vierkante meter, zou ook het aantal verhuurdagen kunnen worden beperkt. Daarnaast zouden de commerciële verhuurders die appartementen omtoveren tot fulltime hotelkamers van de website verwijderd en beboet kunnen worden. De sleutel daartoe ligt voornamelijk bij Airbnb, maar tot nu toe weigert het bedrijf gegevens te delen of zichzelf te reguleren. Er bestaat een kans dat Airbnb wel gaat moeten. Zo’n 85% van de reizigers die in 2016 gebruik maakten van Airbnb in Berlijn, gaf aan dat te doen om te kunnen leven als local. Dat is iets anders dan terechtkomen in een zielloos appartement van een commerciële verhuurder dat je moet delen met het gezelschap van een Britse bachelor party.
Helmut: “Ik woon hier al 50 jaar. Neukölln is enorm veranderd, natuurlijk vooral sinds de val van de muur in 1989. Ik kan me nog herinneren hoe het was toen het vliegveld Tempelhof nog in gebruik was. Je kon de piloten zien zitten in de vliegtuigen wanneer ze opstegen. Het was een afschuwelijk lawaai. Nu is het een recreatiegebied waar vooral jonge gezinnen komen.”
Airbnb is voor mij vergelijkbaar met Facebook: een applicatie waar je bijna niet meer zonder kunt, maar die zich ontwikkelt op een manier waar je als gebruiker niet achter staat. Ik reis nog steeds via Airbnb, ook al is het moeilijker te huren in mijn favoriete Berlijnse district. Ik probeer de commerciële verhuurders te mijden door te kijken hoeveel listings iemand heeft, door terug te keren bij verhuurders die eerder goed bevielen of door simpelweg te vragen of iemand er echt woont en een negatieve recensie achter te laten als het toch om een bedrijf blijkt te gaan. Misschien verwijder ik de app alsnog; sinds dit onderzoek slaap ik helaas heel wat minder lekker in mijn lokale luchtbed.
Lees hier de hele reeks Living La Vida Local
Foto’s: Sarah Van Looy
Schrijf je reactie